2014年国科大招本科生友从出发点上碾压清华北大

电商现形

名词解释：此电商非彼电商。真正的电商，是指淘宝、京东等，通过互联来实现交易和支付。而楼市中所谓的电商，则是指通过站、公司，在售楼部现场收取购房者一定费用，抵扣购房款的方式。比如，交5千抵1万、交2万抵3万，收取的金额和抵扣的购房优惠，根据开发商和项目的不同而有所区分。部份电商还有代为投放广告、带看房团、带活动资源等功能。

房产电商越玩越苍白

实际上现在楼市中的电商，都是伪电商，真正的电商应该是京东、淘宝之类，实现的是上交易和支付。而楼市中的电商，其实质则是收取人头费。业内资深人士李先生表示，今年开发商都逐步看明白了一点儿，电商的玩法已被部份开发商所摒弃，或是开发商自己跟自己玩儿了。而此前电商的领军站某，也开始向营销渠道的深度拓展转型，其实不单纯只是电商。

今年10月，已有本土知名开发商旗下的数个项目全线停止与电商合作，改成自己玩儿。与其给他人，不如给自己。这家公司就是真正看明白了，自己在项目现场找公司收取费用，以后大部分归开发商，由开发商自行安排媒体的投放、渠道的推行等。1业内人士表示。

电商兴起的时间其实不长，也就是近两年的事。去年大张旗鼓地全面铺开，成为很多开发商的救市良药，到今年，已有很多开发商对电商态度暗昧。在成都商报的调查进程中，开发商们无一例外选择了匿名发表自己的观点。还有部份则抱怨合作进程中，电商配置的活动、行销资源太少，收取的费用很难监管其本钱和使用。

其中一名仍看好电商的开发商表示，在缺少营销费用的时候，电商对开发商仍然是一个手段。另外一名开发商则表示，此前项目在强推期用过两个月的电商，但从长效来看，效果很难衡量。他认为，电商和传统的推行思路相比是一种改变，之前都是开发商先投入营销费用，结果怎样不知道。但做电商，则是以结果为导向，根据成交来收取费用，在市场不明确的情况下，这是下降开发商风险的一个办法。以结果来衡量成效，让很多开发商开始反思。

但电商合作中的问题，还是成效的问题，很难去衡量它带来的实际效果。由于营销是一个系统工程，在最后成交的时候，很难认定成交就是由电商这个渠道带来的，分享了很多并不是他努力带来的成果。他表示，开盘前属于强推期，和电商的合作可以节省络推行这部份费用，但中后期的效果会递减。从目前的合作来看，行销公司和二手房中介的合作效果更好。电商也只是阶段性产物，未来2.0、3.0版本，也许可以将电商和行销的优势集中起来，能使成交的关联性更强是最好的。

政策松绑

名词解释：2014年9月30日，央行房贷新政出台，对具有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改良居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构履行首套房贷款政策；多套房在非限购城市结清贷款，也可以发放贷款。这1政策被业内评价为本年度各种松绑政策中影响最大的一个。另外，今年以来，包括公积金贷款调剂、降息等一系列政策层面的利好信息不断释放。

新常态下

楼市回归理性

纵观2014年的房地产市场，前3季度成交延续低迷，房企打折，亦有很多企业的破产传闻和资金危机闪现。4季度伊始，央行出台930房贷新政，大规模放松房贷，提出利用金融衍生工具为商业银行提供贷款额度，让全国开发商愉快地过了一个国庆节。全部国庆节黄金周，全国的房地产市场交易有了大幅度回升。

相比今年其他房地产相干政策的出台，930房贷新政不管在力度还是吸引力上都有着本质区分。从央行发布的新政全文来看，最重要的有两点：第一，针对已有住房的居民在结清房贷以后，再此买房可以算首套房。第二，强调利率下调至7折，但是由各家银行研究后履行。

此前，国家在金融层面一直收紧2套房的房贷，在认房又认贷的严苛下，很多改良型购房者的需求一直遭到压抑。政策的第一点被认为是针对以往偏紧政策的松绑，释放了1大波改良型购房者的住房需求。而第二点被认为是象征意义大于实际意义，各家商业银行不可能全面履行7折利率，履行则意味着银行要亏本。

从930房贷新政的影响来看，在成都秋交会期间，正值房贷新政发酵和显现的阶段，房交会现场的到访人数和咨询人数有了非常明显的增加。对购房者来讲，那些改良型购房者一直苦恼的首付款问题得到了解决，市场由于政策释放而构成了一股新的购买力，改良型住房迎来1波销售潮。

随着930房贷新政、公积金新政、降息等一系列政策的出台，今年下半年以来，全部楼市处于2009年以来政策最宽松期。但与各家开发商期待的销售强劲期不同的是，近期政策松绑带来的边际效应逐步显现。一方面，围绕930房贷新政、降息、公积金新政等开发商一番大肆炒作以后，购房者对政策带来的利好感受正在逐步弱化。另一方面，邻近年终，购房者的看房和购房意愿也有所下落。

在此背景下，行将到来的2015年的成都楼市，还有甚么政策松绑可以再一次刺激购房者的消费意愿呢？而行将于2015年3月正式实行的《不动产登记暂行条例》又会对楼市带来怎样的影响？现在一切都还是未知数。成都商报陈佳曜

行销乱象

名词解释：房地产行销，与之相对应的则是坐销。顾名思义，坐销就是坐等着购房者上门来买房，行销就是走出售楼部向更多的购房者销售。坐销主要是靠媒体广告吸引目标客户群到达现场，销售人员足不出户进行销售；行销就是销售人员主动出击，到人群中去寻觅项目的目标客户。

拉客帮不能解决根本问题

行销为什么是乱象？举个例子来讲。今年9月21日，建发鹭洲国际开盘，上午11时许，在鹭洲国际的营销中心外，北至锦城湖，南至华阳，西至武侯大道，东至天府大道，方圆数千米内的20多家楼盘，都把建发城市营销中心当做了自己卖房的主战场截和。常常出没于华阳客运站和世纪城地铁站的人可能都遇到过，刚刚走出地铁站或客运站，就被一群小蜜蜂围上来询问：看房吗？如果行人略微流露出一点购房偏向，小蜜蜂们就会竭尽所能把客户带到项目上，用电动摩托车、小轿车乃至是自行车带人去看房。而只要能够带人到项目上，那就意味着可以从开发商那里得到人头费。据了解，每一个被拉上门的客户都被明码实价，根据客户质量的不同从200元至数百元不等。

雇佣行销的楼盘，可以利用行销将周边竞争项目的客户统统拉到自己的现场。在项目的价格、品质、户型等相差无几的情况下，谁先抢到了客户就意味着更高的转化率和成交率。所以，在区域内只要有一家项目使用了行销，其他楼盘必须跟上，否则客户都会被集中到一家项目。自然，行销的费用水长船高，哪家楼盘给的钱多，行销就带人去哪家楼盘的现场，致使现在有些区域内的项目不给行销人头费就没有客户的现象。

实效机构的吴昊指出，不要期望电商和行销能有多大帮助，他们只起到在区域内重新分配客户的作用。不要期望行销拉客过来，由于行销其实不创造客户。如果某一个区域内所有项目都沉醉于行销带来的客户快感，无疑是将楼盘所有的销售路径都建立在了行销能够带来客户，而非项目本身。楼盘前期定位、户型设计、产品质量等在强势的行销拉客前面，都退化到了劣势的地位，这本身也是楼盘营销的悲痛。

而对购房者来讲，行销为了将人带到目标楼盘，都会将项目说得天花乱坠。因此购房者需谨记，行销的说辞不具有任何的法律效力，行销许诺的大赠送、高绿化、完善配套等等说法，很大可能都只是为了忽悠购房者去现场。购房者在遇到行销人员极力推荐某楼盘时，更应当多加注意。

瞄准中产

名词解释：百度百科对中产群体的定义是收入和社会地位均处于中间水平的群体，他们普遍都有过一次或屡次的购房经历，但在从前刚需独大的市场中鲜有人会关注到他们。而2014年可以说是中产置业的逆转之年，不管从产品供应还是市场需求层面，中产群体的市场份额都愈来愈大，他们已成为市场争取的焦点。

改良型住宅的春季已然来到

不久前，位于城南剑南京大学道延线的5000亩高端低密大盘黄龙溪谷(楼盘详情图库)推出二期龙樾台组团，开盘当日热销过百套，销售房源均为独栋与双拼等低密住宅，每栋120万～200多万元。类似这样的产品是专为城市中产群体设计的，他们都不是首次买房，而希望通过这一次换房实现住别墅的梦想。有业内人士指出，黄龙溪谷从8月入市起便在销售上大放异彩，这与其产品调剂捉住了城市中产的需求息息相关。

中产群体普遍具有一次以上的购房经历，所以再次购房时，其置业特点与刚需首置型人群有着明显区分，他们对品质、品牌、项目定位、产品体系和增值服务等方面均有着更加刻薄的要求。整体而言，满足改良型需求是新中产阶层购房的最大共性。

如果你对今年成都楼市略微有所关注，以改善为需求的购房大军搅热的其实不只是这一个项目，从西三环边的高端低密大盘保利两河森林，到东二环攀成钢板块的城市精装华宅，再到锦城湖板块的平层大宅，无一不在争抢着怀揣改良梦的中产需求。可以说，成都楼市十几年来从没有如此这般关注过中产群体，而这也是由于购买力的爆发。

面积130平米起，总价150万~400万元，精装大平层和面积控制公道的低密度产品，在未来很长一段时间内都将是市场关注的焦点。有业内人士认为，2014年成都楼市终结的是刚需一家独大的局面，而市场也会产生从有居到舒居的质变。观察到，中产购房不会像刚需一样蜂拥而上，他们更关注项目的品质和口碑，一个合适中产的改良盘常常需要经历数年的延续打造，而客源也是源源不断的，由于这个购房群体本身也在成长。争取中产市场，在提供居住空间以外，更重要的是让其居住品质有所提高。